Tiny House - Tinyhaus - Minihaus - Eine echte Wohnalternative?
Im Zusammenhang mit dem Angebot von Bau- & Gartengrundstücken werden wir immer wieder gefragt:
"Kann ich dort ein Tiny House bauen?".
Spricht man mit den Interessenten darüber, stellen wir meist fest, es besteht eine große Unklarheit über das Thema Tiny House, bzw. Minihaus. Nicht alles was technisch geht, ist auch baurechtlich möglich, insbesondere wenn Sie dort Wohnen möchten.
Hier ein paar Fakten & Grundlagen:
Die Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) enthält – wie die meisten Landesbauordnungen – keinen eigenen Paragraphen speziell für „Tiny Häuser“. Ein Tiny House wird baurechtlich als Gebäude bzw. als bauliche Anlage eingeordnet.
Für die Errichtung gelten daher dieselben rechtlichen Anforderungen wie für ein klassisches Einfamilienhaus.
1. Einordnung als bauliche Anlage (§ 2 BbgBO)
Gleichgültig, ob das Tiny House fest auf einem Fundament steht oder auf Rädern/Trailer transportabel ist: Sobald es überwiegend ortsfest aufgestellt und zum Wohnen genutzt werden soll, gilt es rechtlich als Gebäude mit Aufenthaltsräumen (§ 2 Abs. 2 BbgBO). Die Räder ändern an dieser Einstufung nichts.
2. Grundsätzliche Baugenehmigungspflicht
Keine Verfahrensfreiheit zum Wohnen: Nach § 61 BbgBO sind zwar bestimmte kleine Gebäude (z. B. bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt) verfahrensfrei, jedoch ausdrücklich nur, wenn sie keine Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten enthalten. Da ein Tiny House als Wohnraum all diese Merkmale aufweist, greift die Verfahrensfreiheit nicht.
Keine Hintertür im Außenbereich: Im Außenbereich (§ 35 BauGB) sind private Wohn-Tiny-Houses in der Regel unzulässig.
Bauvorlageberechtigung: Der Bauantrag für ein Tiny House muss von einer bauvorlageberechtigten Person (z. B. Architekt oder Bauingenieur) eingereicht werden.
3. Technische & Bauordnungsrechtliche Anforderungen
Ein zum Wohnen genutztes Tiny House muss die Mindestanforderungen der BbgBO sowie des Bundesrechts erfüllen:
Lichte Raumhöhe: Grundsätzlich fordert die BbgBO für Aufenthaltsräume eine Mindesthöhe (üblicherweise 2,40 m über mehr als der Hälfte der Grundfläche; bei Dachgeschossen 2,20 m".
Rettungswege & Brandschutz: Es müssen zwei voneinander unabhängige Rettungswege vorhanden sein (z. B. Tür und ausreichend großes Fenster/Ausstiegsöffnung) sowie die notwendigen Wand- und Dämmstoff-Brandschutzklassen eingehalten werden.
Belichtung und Belüftung: Aufenthaltsräume müssen ausreichend helle Fensterflächen aufweisen (i. d. R. mindestens 1/8 der Nettogrundfläche des Raumes).
Sanitär- und Kücheneinrichtung: Nach der BbgBO muss eine Wohnung eine Küche/Kochkette sowie ein Bad mit WC und Dusche/Badewanne enthalten.
Energieeinsparung (GEG): Auch Tiny Houses als Wohngebäude müssen die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) bezüglich Dämmung und Heiztechnik erfüllen.
4. Bauplanungsrechtliche Vorgaben (BauGB)
Die BbgBO regelt nur das Wie (Sicherheit, Statik, Brandschutz). Ob ein Tiny House an einem konkreten Ort überhaupt stehen darf, regelt das Bauplanungsrecht (BauGB):
Erschließung: Ein gesicherter Anschluss an das öffentliche Wegesetz, Strom-, Wasser- und Abwassernetz muss nachgewiesen werden.
Bebauungsplan / § 34 BauGB: Das Tiny House muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen (z. B. Dachform, Wandhöhe, Baufenster).
Ausnahmen / Sonderfälle
Aufstellung in einem Camping- / Wochenendhausgebiet:
Wird das Tiny House in einem dafür ausgewiesenen Sondergebiet für Wochenendhäuser oder auf einem Campingplatz aufgestellt, greift die Brandenburgische Camping- und Wochenendhausverordnung (BbgCWVO). Hier gelten vereinfachte Anforderungen, allerdings ist ein erster Wohnsitz dort bauplanungsrechtlich meist nicht zulässig.
Nutzung als reines Garten-/Abstellhaus:
Soll das Haus lediglich als Geräteschuppen ohne Toilette, Heizung oder Schlafplatz genutzt werden, kann es unter die verfahrensfreien Grenzen des § 61 BbgBO fallen.
Empfohlenes Vorgehen
Bevor Sie Investitionen tätigen oder ein Tiny Houses kaufen, empfiehlt sich eine formelle Bauvoranfrage bei der zuständigen Unteren Bauaufsichtsbehörde des Landkreises bzw. der kreisfreien Stadt, um die Genehmigungsfähigkeit des Tinyhauses auf dem Grundstücks verbindlich zu klären. Zuvor sollten Sie sich aber persönlich beim Bauamt erkundigen, ob ein solcher Antrag für ein bestimmtes Grundstück überhaupt eine Chance auf Genehmigung hat.
Varianten von Tinyhäusern, wie sie sich viele vorstellen.
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