Finanzierungsspielraum Bonitätsprüfung beim Immobilienkauf
Wieviel Haus, welche Immobilie kann ich mir leisten?
Ist für den Kauf einer Immobilie ein Kredit notwendig, besteht die Finanzierungsprüfung der Bank im wesentlichen aus 2 Teilen. 1. Die Bonitätsprüfung der Kreditnehmer & 2. aus der Bonitätsprüfung der Immobilie.
1. Bonitätsprüfung der Kreditnehmer
Diese Pauschalen decken Alltagsausgaben ab (Nahrung, Kleidung, Freizeit, KFZ-Betriebskosten, Versicherungen). Kaltmiete bzw. künftige Bewirtschaftungskosten der Immobilie sowie bestehende Ratenkredite werden separat berücksichtigt.
Aktuelle Richtwerte der Banken (Brandenburg 2026)
Haushaltsmitglied Monatliche Pauschale (Richtwert)
2. Erwachsener (Partner/in) 400 € – 600 €
Je Kind 250 € – 350 €
Rechenbeispiele für typische Familienkonstellationen
• Familie mit 1 Kind (3 Personen): ca. 1.450 € bis 1.950 € / Monat als Mindestausgabe.
• Familie mit 2 Kindern (4 Personen): ca. 1.700 € bis 2.300 € / Monat als Mindestausgabe.
Wichtige Zusatzfaktoren in der Bankpraxis
1. Einkommensabhängige Zusatzpauschalen: Einige Banken setzen keine reinen Festbeträge an, sondern berechnen die Pauschale als Prozentsatz des Nettoeinkommens (z. B. 20–25 % des Haushaltsnetto, mindestens jedoch der Grundbetrag).
2. PKW-Pauschalen: Ist ein oder mehrere Autos vorhanden, schlagen Banken je nach Pendlerdistanz oder Pauschalansatz oft noch 150 € bis 250 € pro Fahrzeug auf die Lebenshaltungskosten auf.
3. Bewirtschaftungskosten der neuen Immobilie: Für das Eigenheim wird zusätzlich eine Bewirtschaftungs- und Instandhaltungspauschale für Heizung, Grundsteuer, Gebäudeversicherung etc. angesetzt (meist 2,50 € bis 4,50 € pro m² Wohnfläche monatlich).
Auswirkung auf den Kreditspielraum
Der verbleibende Überschuss bildet die maximale monatliche Tragfähigkeit für Zins und Tilgung.
Dies sollte jeder bereits vor dem ersten Bankgespräch einmal selbst durchgerechnet haben.
Nach der Prüfung von der Bank sollten Sie von dort ein Finanzierungszertifikat bekommen, verlangen, damit Sie sich gegenüber einem Makler/Verkäufer als solventer Kaufinteressent ausweisen können. Dies ist noch keine feste Kreditzusage, beweist aber dem Verkäufer das Sie ein ernster Interessent sind.
1. Bonitätsprüfung der Immobilie
Haben Sie sich für eine Immobilie entschieden, dann verlangt die Bank von Ihnen eine Reihe von Unterlagen über die Immobilie. Ziel ist es zu prüfen, was die Immobilie aus Sicht der Bank Wert ist und ob Sie den Kauf und eventuelle Sanierungen, Modernisierungen auch langfristig bezahlen können. Was die Bank Ihnen nicht direkt sagt aber darum geht es letztendlich, wenn die Finanzierung zusammenbricht, dann soll der mögliche Verkaufspreis höher sein, als die Kreditschuld. Aus diesem Grund erwarten viele Banken auch eine Eigenkapitalquote von 20 bis 30%.
Bei dieser Bewertung ist die Lage, der Bodenrichtwert und die Entwicklungschancen des Ortes, der Region ganz entscheidend.
Folgende Unterlagen, Informationen möchten die Banken haben:
- Baugenehmigung, Grundrisse, Schnitte
- Wohnflächenermittlung
- Baubeschreibung
- Aussagen zur Erschließung
- Grundbuchauszug, eventuell Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Flurkarte
- Energieausweis
- Fotodukumentation
Bei uns sind die meisten dieser Informationen Teil unserer Exposés. Bei Immobilien mit einem hohen Sanierungsbedarf werden oft bereits Angebote von Baufirmen oder Kostenschätzungen von Architekten/Ingenieurbüros verlangt.
Insbesondere bei großen und teuren Immobilien schicken manche Banken Gutachter Vorort, die die Plausibilität der gemachten Angaben überprüfen sollen.
Aus verschiedensten Gründen kann es sein, dass die Verkäufer keine Bauunterlagen mehr haben. Dies ist insbesondere bei älteren Immobilien mit Baujahr vor 1989 der Fall. Auch wenn sich in den Archiven der Kommunen und der Landkreise keine Unterlagen zur Baugenehmigung finden, ist der Bestand durch den Vereinigungsvertrag meist gesichert. Auf die Vorlage von Grundrissen, der Wohnflächenermittlung und des Energieausweises wird aber nicht verzichtet, die müssen erstellt und vorgelegt werden.
Fehlen sie, dann können wir helfen. Wir erstellen diese Unterlagen. Über den 3D-Scan der Immobilie mit einer Spezialkamera, können wir aktuelle Grundrisse erstellen und darauf aufbauend die Wohnflächenermittlung und den Energieausweis. Mehr dazu hier.