Was steht im Grundbuch? Inhalt und mögliche Überraschungen insbesondere für Erben
Das Grundbuch ist DAS wichtigste Dokument für Immobilienbesitzer. Hier stehen die elementarsten Informationen zu einem Grundstück, einer Immobilie drin. Dazu gehört die Lage, die Grundstücksgröße, die Eigentümer und eventuelle Belastungen. Die Grundbücher sind bei den Grundbuchämtern der zuständigen Amtsgerichte hinterlegt und werden dort geführt. Eintragungen im Grundbuch können ganz wesentlich den Wert einer Immobilie und einen möglichen Verkauf beeinflussen.
Welches Amtsgericht ist für mich zuständig?
Meist sind es die Amtsgerichte des jeweiligen Landkreises. Hier in der Region sind das z.B. für den Landkreis Spree-Neiße & Cottbus das Amtsgericht in Cottbus. Für den Landkreis Oberspreewald-Lausitz das AG in Senftenberg, für Elbe-Elster das AG in Bad Liebenwerda und für den südlichen Teil des LK Dahme-Spreewald [Luckau, Lübben], ist das AG in Lübben zuständig. Hier im Spreewald gibt es eine Besonderheit. Die Stadt Lübbenau gehört zum LK OSL aber für Lübbenau ist das Amtsgericht in Lübben zuständig.
Was steht im Grundbuch?
Einfach gesagt gibt es im Grundbuch 5 Teile...
1. Das Deckblatt, die Aufschrift, hier steht das zuständige Amtsgericht, das Grundbuchamt und das Grundbuchblatt
2. Das Bestandsverzeichnis: Die Katasterdaten zum Grundstück selbst, Gemarkung, Flur, Flurstück, Nutzungsart und Grundstücksgröße
3. Abteilung 1: Alle Angaben zu den Eigentümern, zu den Eigentumsverhältnissen
4. Abteilung 2: Lasten und Beschränkungen
5. Abteilung 3: Grundpfandrechte, Hypotheken
Welche Überraschungen kann es im Grundbuch geben?
Hier nur wenige ausgewählte Beispiele, nicht vollständig!
Teil 2 Bestandsverzeichnis: Personen und Behörden können, müssen den Angaben vertrauen aber auch ein Grundbuch kann Fehler enthalten, z.B. kann die angegebene Grundstücksgröße von der tatsächlichen Größe abweichen. Das ist sehr selten aber einen Fall hatten wir vor ca. 10 Jahren bei einem Baugrundstück in Lübbenau. Die reale Größe wich offensichtlich von der Grundbuchangabe ab. Nach unserem Hinweis, hat das Katasteramt den Fall geprüft, einen Fehler gefunden und dann von Amts wegen korrigiert. Die Vermesser hatten sich bei der Flurstücksneubildung in den 70er Jahren verrechnet.
2025 haben wir bei einer Grundbuchprüfung eine ungelöschte Rückauflassungsvormerkung für einen ehemaligen Eigentümer gefunden. Wir konnten das Problem für den Kunden lösen, siehe Fall 1 weiter unten, sonst wäre ein Verkauf nicht möglich gewesen.
Teil 3 Abteilung 1: Eigentümer... Änderungen erfolgen nur auf Antrag. Verbleibt eine Immobilie über Generationen hinweg ohne Streit in Familienbesitz, wird oft vergessen, das Grundbuch zu aktualisieren. So stehen manchmal noch bereits vor vielen Jahren verstorbene Personen als Eigentümer im Grundbuch. Dann muß von dem Eigentümer laut Grundbuch bis hin zum heutigen Eigentümer das Erbe nachvollzogen und belegt werden, d.h. Sterbeurkunden, Erbscheine bzw. Testamente müssen im Original vorgelegt werden. Die Prüfung und Ausfertigung eines Erbscheines kann mehrere Monate dauern und so einen Verkaufsvorgang erheblich verzögern (siehe Beispiel 2). Ein Verkauf ist nur mit Erbschein oder aktualisiertem Grundbuch möglich.
Teil 4 Abteilung 2: Lasten und Beschränkungen: Zu den häufigsten Eintragungen zählen Wohnrechte, Wegerechte, Leitungsrechte, Erbbaurechte, Baulasten sowie Insolvenz-, bzw. Zwangsversteigerungsvermerke etc.
Ist z.B. ein Wohnrecht für eine verstorbene Person eingetragen, dann muß die Löschung mit den entsprechenden Urkunden belegt werden. Lebt die Person noch, wohnt aber nicht mehr im Haus, muss sie notariell auf das Wohnrecht verzichten. Wegerechte können erheblich die Nutzung und die Bebauung eines Grundstückes einschränken.
Teil 5 Abteilung 3: Grundpfandrechte, Hypotheken: - Oft sind Kredite abbezahlt aber die Grundschulden stehen noch im Grundbuch, dann müssen die entsprechenden Nachweise für die Löschung beschafft werden. Bei sehr alten Schulden und wenn es z.B. die Bank nicht mehr gibt, kann das sehr aufwendig werden. Gern sind wir dabei unterstützend tätig. 2025 habe wir ein solches Problem für einen Kunden gelöst, siehe Fall 1.
Nachfolgend 3 spezielle Beispiele aus unserer Verkaufspraxis, die die Bedeutung von Testamenten, Grundbucheinträgen und deren Aktualisierung für einen beabsichtigten Verkauf verdeutlichen.
Fall 1: Löschung einer Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch
Jüngster Fall, konnten wir lösen!
Wir wurden im Sommer 2025 mit dem Verkauf eines kleinen Bauernhofes in der Niederlausitz, in der Gemeinde Schwielochsee beauftragt. Im Zuge der Verkaufsvorbereitung haben wir das Grundbuch geprüft. In Abteilung 2 stießen wir auf die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung für den Vorbesitzer. Die Eltern unserer Auftraggeber hatten die Immobilie 1994 von einer Firma gekauft. Der damals verkaufende Betrieb existiert nicht mehr, der Betrieb hat auch keinen Rechtsnachfolger. Durch Einsicht in den alten Kaufvertrag stellten wir fest, als "Vollmachtloser Vertreter des Verkäufers" agierte damals die Treuhand. Ohne Löschung der Rückauflassungsvormerkung ist ein Verkauf, eine Beleihung durch eine Bank nicht möglich. Die Treuhand gibt es auch nicht mehr. Wir mußten also den richtigen Rechtsnachfolger der Treuhand finden. Rechtsnachfolger der Treuhand sind heute noch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben; die BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH und die TLG IMMOBILIEN AG. Wir haben alle Institutionen angeschrieben und nach einer internen Prüfung der Zuständigkeit, hat sich eine Rechtsanwaltskanzlei bei uns gemeldet, die berechtigt ist, für die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, die Löschung zu genehmigen. Nach dem Einholen des Einverständnisses aller Erben haben wir eine Löschungsurkunde erhalten und damit ein wesentliches Verkaufshindernis beseitigt.
Fall 2: Nicht aktualisiertes Grundbuch
Frau Edith K., 82 Jahre alt, verwitwet, bewohnt allein einen kleinen Bauernhof in der Niederlausitz, in der Nähe von Calau. Nach einem Unfall ist klar, sie kann dort nicht mehr alleine wohnen. Alle Ihre Kinder wohnen viele hundert Kilometer entfernt, sie holen ihre Mutter in ihre Nähe. Keiner möchte die Immobilie übernehmen, sie soll verkauft werden. Vorausschauend unterzeichnet Edith K. vor einem Notar eine Verkaufsvollmacht für die Immobilie. Mit dieser Vollmacht sollte es keine Probleme geben, dass die Kinder das Haus problemlos veräußern können. Auf Grund der Entfernung kommt nur ein Verkauf mit einem regionalen Makler in Frage. Nach einem ausführlichen Telefonat besichtigen wir kurzfristig das Objekt, sichten die vorhandenen Unterlagen und werden schnell mit den Kindern handelseinig. Einen aktuellen Grundbuchauszug gibt es nicht. Was soll da auch schon kritisches drinstehen, die Hypothek ist längst bezahlt und die Löschungsbewilligung der Bank kann vorgelegt werden.
Wir erstellen und veröffentlichen innerhalb weniger Tage das Exposé. Bald melden sich die ersten Interessenten. Parallel fordern wir mit der Auskunftsvollmacht der Verkäufer einen aktuellen Grundbuchauszug an. Im Grundbuch stoßen wir dann auf eine unerwartete Eintragung. Der vor über 5 Jahren verstorbene Ehemann von Frau K. ist dort immer noch als Miteigentümer eingetragen. Das bedeutet, das Erbe wurde damals nicht vollzogen, das Grundbuch nicht korrigiert. Niemand hat nach dem Tod des Mannes, des Vaters daran gedacht. Da es kein Testament gibt, greift die gesetzliche Erbfolge, d.h. in diesem Fall gehört Frau Edith K. 50% des Anwesens und die andere Hälfte zu gleichen Teilen den 5 Kindern. Frau K. ist also nicht Alleineigentümerin. Damit ein Verkauf möglich wird, muss das Grundbuch aktualisiert werden, muss ein Erbschein beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden und dann müssen alle 6 Teileigentümer dem Verkauf und der Aufteilung des Verkaufserlöses zustimmen. Wenn nur ein Kind, ein Miterbe nicht einverstanden ist, dann ist der Verkauf blockiert.
Die ersten Interessenten haben inzwischen die Immobilie besichtigt und ihr Kaufinteresse bekundet, sie möchten möglichst schnell erwerben. Jetzt beginnt ein hektisches Telefonieren, denn so einig, wie es zuerst aussah, ist sich die Familie doch nicht. Wie so oft, fördert ein Erbfall alte Familienwunden zu Tage.
Als neutraler Vermittler schalten wir uns als Makler ein und sprechen mit allen Beteiligten. In mehreren Gesprächsrunden per Telefon und Email können wir allen Beteiligten die Situation erklären und begründen, dass keiner etwas durch Streit und Sturheit gewinnt und das eine Verschleppung des Verkaufes für die Erben viele Risiken birgt. Ein langer Leerstand mindert den Kaufpreis und für den Unterhalt der Immobilie, gerade im beginnenden Winter, entstehen Kosten. Nach mehreren Treffen der Geschwister, wird dank unserer Vermittlung ein Kompromiss gefunden. Alle Absprachen wurden im Entwurf des notariellen Kaufvertrages fixiert. Das war wichtig, denn die Kinder wollten nicht extra nach Brandenburg zur Beurkundung kommen. Der Kaufvertrag wurde hier durch einen Notar aufgesetzt und vom Käufer unterzeichnet. Die Kinder genehmigten dann den Vertrag vor Notaren an ihren Heimatorten nach, darunter 2 im Ausland. 7 lange Wochen hat es gedauert, bis alle Erben zugestimmt haben. Dazu kamen zuvor noch mehrere Wochen Wartezeit auf den Erbschein. Insgesamt kam es zu ca. 3 Monaten Verzögerung beim Verkauf.
Ein Fall, der die Bedeutung einer testamentarischen Nachlaßregelung offen legt. Sich auf die gesetzliche Erbfolge zu verlassen. birgt viele Risiken. Der Fall zeigt auch, wie wichtig bereits zur Verkaufsvorbereitung ein aktueller Grundbuchauszug ist.
Fall 3: Folgen einer ungeregelten Erbfolge
Wir den Auftrag erhalten, ein stark sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus in der Nähe von Calau zu verkaufen. Verkäufer war eine Erbengemeinschaft, 2 Cousins und deren Onkel. Sie waren bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Auf Grund des schlechten Objektzustandes dauerte es einige Monate, bis wir einen Käufer gefunden hatten. Der Käufer unterzeichnete einen Vorvertrag und wir haben ihn mit bitte um Zustimmung, an die Verkäufer gesendet. Nach ein paar Tagen meldete sich einer der Verkäufer, unser Hauptansprechpartner und sagte: "Unser Onkel (Anfang 60, einer der 3 Eigentümer), ist vor 2 Tagen plötzlich und unerwartet verstorben."
3 Wochen später, der erste Schock war überwunden, mußte geklärt werden, wie nun weiter mit dem Verkauf. Gesetzliche Erben des Onkels waren seine Frau und sein Sohn, ein Testament gab es nicht. Mit dem Verkauf waren Sie einverstanden. Ein Verkauf ist aber erst möglich mit dem Erbschein vom Amtsgericht. Der mußte erst beantragt werden. In unserem Fall hat es fast 3 Monate bis zur Ausfertigung gedauert. In komplizierten Fällen dauert es wesentlich länger. Dem ersten Kaufinteressenten war das Warten zu lange, er ist abgesprungen. Nach 3 Monaten Pause haben wir dann den Verkauf neu gestartet und dann auch bald einen neuen Käufer gefunden.
Fazit: Das Leben ist voller Überraschungen. Ein ordentliches Testament erleichtert und beschleunigt im Erbfall einen Immobilienverkauf und minimiert das Streitrisiko unter den potentiellen Erben.
Fall 4: Überbauung einer Grundstücksgrenze
2021 sollten wir für eine Erbregelung und einen potentiellen Verkauf eine Immobilie zwischen Luckau und Sonnewalde bewerten. Beim Abgleich von Flurkarte und tatsächlicher Nutzung stellten wir fest, die an der Grundstücksgrenze befindliche Garage der Immobilie stand fast vollständig auf dem Nachbargrundstück. Die Erben: "Das war doch schon immer so." Die Beteiligten konnten sich daran erinnern, dass sich die Nachbarn vor ca. 50 Jahren auf die neue Grenze einvernehmlich geeinigt hatten. Es gab aber keine Vermessung und keinen Notarvertrag. In der Sache waren sich auch heute noch die Nachbarn einig und damit eine Lösung möglich. Doch die Besitzerin lt. Grundbuch des Nachbargrundstückes war zu dem Zeitpunkt bereits dement, sie konnte keinen Vertrag mehr unterschreiben, eine entsprechende Vollmacht für die betreuenden Verwandten gab es nicht. Erst nach dem Tod konnten die Erben einer Neuvermessung und der Grundbuchkorrektur zustimmen, es hat aber fast 5 Jahre gedauert, bis alle Formalien geklärt waren und ein Verkauf möglich wurde.
Wäre eine Einigung nicht möglich gewesen, hätten die Eigentümer des Grundstückes auf dem die Garage steht, den Abriss der Garage verlangen können.
Wenn möglich, sollten solche Probleme noch zu Lebzeiten der "Alten", die die Absprachen getroffen haben, gelöst werden. Gerade wenn betroffene Grundstücke vererbt bzw. verkauft wurden, brauchen sich die neuen Eigentümer nicht an die alten Absprachen halten. Grundstücksverkäufe, Übertragungen, Wegerechte oder ein Flächentausch müssen immer notariell beurkundet werden, sonst sind sie illegal und damit ungültig.
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