Wir suchen neue Objekte für vorgemerkte Kunden in der Niederlausitz!
Insbesondere im Spreewald und im Einzugsgebiet der A13 Berlin-Dresden suchen wir ländlich oder stadtnah Einfamilienhäuser und Bauernhöfe. Bevorzugt neuwertig, bzw. teilsaniert. Wir bieten eine schnelle und professionelle Preiseinschätzung. Bei fehlenden oder nicht mehr aktuellen Unterlagen erstellen wir nach einem 3D-Objektscan automatisiert genaue Grundrisse des Istzustandes, wichtig für die Kaufinteressenten und Ihre Finanzierer.
Unverbindliche Erstberatung. Kurze Wege zu unseren Auftraggebern und den Immobilien sind uns wichtig, damit wir uns intensiv um die Objekte kümmern können.
Quo Vadis Immobilienmarkt 2023/2024?
Zwei anstrengende Jahre mit vielen Veränderungen in unser aller täglichem Leben und auf dem Immobilienmarkt liegen hinter uns. Seit Mitte 2022 hat sich der Immobilienmarkt sehr stark verändert. Steigende Zinsen und eine hohe Inflation haben Ihre Spuren hinterlassen. Nach 10 Jahren ständigem Bergauf bei der Nachfrage und den Immobilienpreisen ist Ernüchterung eingekehrt. Der Immobilienmarkt sortiert sich neu. Ist der Markt zusammengebrochen!? Nein! Was sich speziell in der Lausitz verändert hat, dass erfahren Sie hier.
Die Party ist vorbei!? Platzt jetzt die Blase!?
So oder ähnlich lauteten ab Mitte 2022 die Überschriften vieler Beiträge zur Marktlage in Immobilien- bzw. Wirtschaftsmagazinen. Zukunftsprognosen sind immer schwierig aber Fakt ist, der Markt hat sich verändert, die große, wilde Party auf dem Immobilienmarkt ist vorbei.
Ist DIE Immobilienblase geplatzt!? Gab es eine Blase? Es gab viele kleine Bläschen. Der Nachfrageboom ab 2018 hatte eine Preisrally ausgelöst. Corona hat, abschließend betrachtet, die Nachfrage gerade auch im ländlichen Regionen nach Immobilien angeheizt. In Folge wurde die Phantasie vieler Verkäufer beflügelt und einige überzogene Wünsche sind auch in Erfüllung gegangen. Dieser Trend wurde und wird zum Teil auch noch heute von vielen privaten Verkäufern aus verständlichen Gründen weitergedacht. Dieses Wunschdenken, mangelnde fachliche Erfahrung und ein oft rosaroter Blick auf die Objektlage und den Objektzustand haben für Preiswunschbläschen gesorgt, die bereits geplatzt sind und noch platzen werden.
Die Finanzierungszinsen haben sich seit Anfang 2022 fast vervierfacht und die Banken erwarten insbesondere auf dem Land eine höhere Eigenkapitalquote. Die deutlichen Preissteigerungen für Bauleistungen und Baustoffe machen die Anschaffung von Sanierungsobjekten schwerer kalkulierbar. Vermeintliche Schnäppchen können zur Kostenfalle werden. Besonders deutlich sind die Auftragsrückgänge vor allem im Neubau.
Die Banken sind wieder wesentlich kritischer bei der Kreditvergabe geworden, Sie schauen sich die Immobilien und vor allem deren Lage sehr ganau an. Nicht selten schicken sie eigene Gutachter zur Beurteilung.
Es zeichnen sich verschiedene Tendenzen ab. Insbesondere für Käufer mit mittleren Einkommen (Schwellenhaushalte), die sich bis 2022 bei Zinsen unter 2% noch den Traum vom Eigenheim erfüllen konnten, ist jetzt absehbar der Traum geplatzt. Da hilft jetzt das Ausweichen aus den Ballungszentren ins Umland nur noch wenig.
Der Wunsch nach dem eigenen Heim, auch auf dem Lande, ist weiter da, doch erfüllen können sich zur Zeit diesen Wunsch nur Käufer mit hohem Einkommen und oder hohem Eigenkapital. Dieser Kundenkreis ist aber begrenzt und kauft wieder bewußter. Die Verkaufszeiten haben sich verlängert, die Objekte sind länger im Internet sichtbar, Kaufinteressenten können mehr vergleichen.
Gute Verkaufschancen haben insbesondere hochwertige Immobilien in sehr guten Lagen. Auch normale neuwertige, sanierte Einfamilienhäuser bzw. mit wenig Bau- und Sanierungsbedarf verkaufen sich gut. Die energetische Qualität der Bausubstanz sowie eine moderne Heizungsanlage, bzw. Anlagen zur alternativen Energieerzeugung spielen bei der Objektauswahl eine deutlich größere Rolle, als noch vor 3 Jahren.
Es zeichnet sich ab, das insbesondere im ländlichen Bereich überzogene Preiswünsche für „einfache Einfamilienhäuser“ und mittelmäßige bzw. schlechte Lagen kaum noch umzusetzen sind.
Eine Immobilie verbrennen!?
Keine Angst mit Brandstiftung und Versicherungsbetrug hat das nichts zu tun. Unter Fachleuten ist das ein aber gängiger Begriff. In der Boom-Phase war das kaum ein Thema, jetzt ist der Begriff und was dahinter steckt so aktuell, wie schon lange nicht.
Jeder Verkäufer möchte natürlich den best möglichen Preis für seine Immobilie erzielen. Also kostenlose Immobilienanzeige mit ein paar Fotos und Infos und dem Traumpreis veröffentlicht. Dann mal sehen was passiert. Melden sich keine Kunden, dann reduzieren wir den Preis in Schritten, so lange, bis sich ein Käufer findet. So müssen wir doch den best möglichen Preis erzielen, dass zumindest denken sich viele private Verkäufer. Die langjährige Praxis zeigt aber etwas anderes. Wird eine Immobilie sehr lange angeboten und wird dann immer wieder der Preis etwas gesenkt, dann liegt zum Schluß der erzielte Preis meist deutlich unter den Erwartungen. Er liegt in jedem Fall unter dem, was bei einem vernüftigen, marktgerechten Startpreis möglich gewesen wäre. Dazu kommt die viel längere Verkaufszeit. Zeit bedeutet aber bei einer Immobilie auch Aufwand mit dem laufenden Unterhalt, der notwendigen Objektpflege. Der Objektpflege kommt gerade bei unbewohnten Immobilien eine große Rolle zu. Offensichtlich ungepflegte Immobilien verlieren deutlich an Wert. Der bei einer langen Verkaufszeit steigende zeitliche Aufwand wird für viele Verkäufer zum Problem und sorgt gerade bei Erbengemeinschaften oft für Streit. Eine Immobilie muss bis zur Übergabe gepflegt werden.
Es kommen also mehrere Punke zusammen, die im Endeffekt, den möglichen Preis ruinieren. Fachleute sprechen dann davon, die Immobilie wurde auf dem Markt verbrannt. Mehr zum Thema Preisfindung lesen Sie hier!
Besteht diese Gefahr nur bei privaten Verkäufen!?
Leider nein, insbesondere überregional agierende Makler ohne regionale Markterfahrung steigen oft unkritisch auf die unrealistischen Preiswünsche ein und sichern sich so den Auftrag. Nach dem Motto Masse statt Klasse geht ihr "Verdienst" dann zu Lasten der Verkäufer. Wir haben in den letzten 12 Monaten einige Objektanzeigen solcher Unternehmen beobachtet. In einzelnen Fällen lag zum Schluß der veröffentlichte Preis nur noch bei 40% des Startpreises.
Solche Unternehmen bieten auch schon einmal eine Spreewaldwiese als Bauland für ein Hotel für 1,5 Millionen EURO an.
Was sind insbesondere im ländlichen Bereich gefragte Qualitätsmerkmale?
- Ruhe
- Natur
- Privatsphäre - das heißt Abstand zu den Nachbarn
- Ein großer Garten
- mindestens in einer Richtung ein unverbaubarer Ausblick in die Natur, in die Landschaft, möglichst aufs Wasser
- Bezahlbare Preise
Wer eine schlechtere Infrastruktur und längere Wege wie in der Stadt auf sich nimmt, der sucht vor allem Ruhe, Platz, Natur und Privatsphäre. In einem Punkt sind selbst Naturliebhaber immer weniger kompromißbereit, beim Internetanschluß. Schnelles Internet ist die Voraussetzung für Arbeiten im Homeoffice. Mittlerweile sind viele Dörfer in der Lausitz diesbezüglich bereits gut erschlossen, nicht nur DSL sondern auch oft schon Glasfaser liegen an.
Beim Haus wird nicht nur eine gute Substanz erwartet auch eine zur Familiengröße passende Hausgröße, ein guter, praktischer Grundrisszuschnitt, ausreichend Abstand zu den Nachbarn und möglichst mindestens in eine Richtung ein unverbaubarer Blick in die Landschaft. Die Käufer haben wieder mehr Zeit, es gibt mehr Angebote zum Vergleichen. Wenn Wunscheigenschaften fehlen oder nur teilweise vorhanden sind, dann werden die Verkäufer preisliche Kompromisse eingehen müssen. Die Verkaufszeiten und die notwendigen Vertriebsaufwendungen sind bereits deutlich gestiegen.
Was sich ab Juli 2022 angedeutet hat, ist im Wesentlichen eingetreten. Wir sind ein regionales Unternehmen und sprechen hier nur über unsere konkreten Erfahrungen in Südbrandenburg und in der Niederlausitz.
Die Immobilienfinanzierungszinsen haben sich von ca. 1,5% auf ein Niveau von 3,5-4,5% erhöht und scheinen sich dort einzupegeln. Das ist hoch aber noch deutlich niedriger als z.B. in den 90er Jahren. Damals wurde durch Sparen und z.B. Bausparverträge vorgesorgt. In den Niedrigzinszeiten haben viele darauf verzichtet. Das hat jetzt für viele Kaufinteressenten dramatische Folgen, denn ohne größeres Eigenkapital ist ein Immobilienkauf kaum noch möglich. Das bedeutet entweder genereller Verzicht oder deutliche Abstriche beim Immobilienwunsch. Solventen Käufern kommen die fallenden Preise entgegen.
Von mehreren regionalen Banken haben wir erfahren, dass sie bis zum Jahreswechsel 2022/2023 30-50% weniger Kredite für Neubau und Immobilienkauf ausgereicht haben. Auch die Gutachterausschüsse stellen ab der 2. Jahreshälfte 2022 einen starken Rückgang von Kaufbeurkundungen fest.
Die Nachfrage, der Bedarf nach Wohnimmobilien, Ferienhäusern und Bauernhöfen ist aber weiter da, doch es gibt spürbar weniger Interessenten, die sich Ihren Wunsch erfüllen können.
Die Verkäufe dauern wieder deutlich länger, die Käufer haben mehr Zeit zum Vergleichen und zum Hinschauen. Die Zeit ungebremster Preissteigerungen ist vorbei. Einzelne Verkäufer konnten in der Vergangenheit z.T. sehr überzogene Preiswünsche auch in zweit- und drittklassigen Lagen umsetzen. Aber gerade bei noch nicht verkauften Objekten mit überzogenen Preisvorstellungen beobachten wir sehr deutliche Korrekturen nach unten. Auch so manches Gerücht über erzielte Spitzenpreise, insbesondere bei Objekten im ländlichem Umfeld, halten einer Überprüfung oft nicht stand. Die regionalen Grundstücksmarktberichte liefern hier wertvolle Informationen.
Die Preisdifferenzierung bezüglich der Lage und dem Objektzustand wird wieder wesentlich ausgeprägter. Bei Sanierungsobjekten spielen die Folgekosten eine größere Rolle. Durch die stark gestiegenen Baukosten und Materiallieferengpässe sind umfassende Sanierungen schwer kalkulierbar. Neuwertige und zumindest teilsanierte Objekte haben dadurch deutlich bessere Verkaufschancen.
Ist die von vielen „Experten“ in der Vergangenheit immer wieder beschriebene Immobilienblase geplatzt!? JA & NEIN… Der Markt ist nicht zusammengebrochen, er hat sich abgekühlt. Die Käufer handeln wieder überlegter und rationaler. Unrealistische, nicht nachvollziehbare Preiswunschblasen so mancher Verkäufer sind geplatzt, bzw. werden noch platzen.
Macht es unter diesen Rahmenbedingungen Sinn, eine Immobilie zu verkaufen oder sollte man abwarten? Jeder Immobilienkauf und -verkauf sollte gut überlegt sein. Das Preisniveau ist und bleibt im Durchschnitt höher als noch vor 5 Jahren. Gründe für eine absehbare Trendumkehr sind nicht erkennbar. Die laufenden Kosten und der Pflege-/Wartungsaufwand einer (nicht genutzten) Immobilie, sind nicht zu unterschätzen. Leerstehende Immobilien altern schneller. Wer eine Immobilie besitzt, geerbt hat, die er absehbar nicht selbst nutzen kann oder möchte, bleibt gut beraten, über einen Verkauf nachzudenken. In guten Lagen sind auch weiter gute Preise möglich.
Professionelles Handeln beim Verkauf wird jetzt wieder wichtiger. Dazu gehört an vorderster Stelle eine vernünftige Preisbildung. Eine seriöse Bewertung ist nur nach einer Objektbesichtigung möglich. Die „kostenlosen“ Bewertungen im Internet sind da keine echte Hilfe. Ziel dieser Angebote ist der Datenhandel, denn nur, wenn Sie Ihre Erlaubnis zum Speichern und weitergeben Ihrer Daten erteilen, erhalten Sie ein Ergebnis. Fast immer beruhen diese Bewertungen auf einem statistisch ermittelten Preisfaktor pro Postleitzahlbereich. In Großstädten kann das funktionieren, dort gibt es eine PLZ für einen relativ kleinen, einheitlichen Bereich, für einen oder nur wenige Stadtteile. Ganz anders sieht es im ländlichen Bereich aus. Nehmen wir zum Beispiel in der Niederlausitz den Postleitzahlbereich 03238, Finsterwalde und Umland. Neben Finsterwalde gehören dazu auch viele Dörfer in einem Radius von ca. 10 km. In diesem Bereich finden wir offizielle Bodenrichtwerte in einer Spanne von 7 EUR/m² bis 135 EUR/m²! Das kann ein Faktor niemals sinnvoll abbilden.
Was bleibt für Sie als potentieller Verkäufer? Beobachten Sie langfristig den Markt und studieren Sie den jährlichen Grundstücksmarktbericht Ihres Landkreises. Den können Sie mittlerweile in vielen Landkreisen kostenlos Downloaden.
Das ist Ihnen zu aufwändig?
Dann wenden Sie sich an etablierte, regionale Immobilienfachleute!
Wir beraten Sie unverbindlich, wir verfügen über 30 Jahre Markterfahrung in der Niederlausitz!
Auf unserer Seite SERVICE/WERTERMITTLUNG erfahren Sie mehr zum Thema Wertermittlung.
Sie planen eine Immobilie zu verkaufen!?
Wir unterstützen Sie professionell. Nutzen Sie unsere 30-jährige regionale Erfahrung hier in der Niederlausitz! Wir sind vor Ort. Kurze Wege zu unseren Kunden und zu unseren Verkaufsobjekten sind uns wichtig! Gerade auf dem aktuell sehr bewegten Immobilienmarkt ist Ortskenntnis und regionales Marktverständnis für ein optimales Verkaufsergebnis entscheidend. Wir bewerten, wir finden schnell den passenden Preis für Ihre Immobilie. Wir sind gut vernetzt und nutzen viele überregionale Vermarktungsportale, wir haben zahlreiche Bestandskunden, die eine Immobilie suchen.
