Wege zum Erfolg

Wie läuft ein Hausverkauf mit uns ab?

Ist einmal die grundsätzliche Entscheidung für den Verkauf einer Immobilie getroffen, dann gibt es für den/die Verkäufer sehr viel zu tun und zu bedenken. Bei diesem Prozeß begleiten und beraten wir Sie von Anfang bis Ende.

1. Unverbindliche Erstberatung - Besichtigung der Immobilie, Klärung der grundlegenden Fragen rund um die Immobilie und die Eigentümer. Sind Sie alleiniger Eigentümer/Verfügungsberechtigter der Immobilie, gibt es Rechte Dritter? Ein Verkauf ist nur möglich, wenn sich alle Eigentümer einig sind, dies gilt insbesondere bei Erbengemeinschaften und in Scheidungsfällen. Bei Uneinigkeit moderieren wir zwischen den Parteien.

2. Verkaufswerteinschätzung, Vermarktungsvorschlag, -empfehlung - Insbesondere bei Erbengemeinschaften und in Scheidungsfällen ist es wichtig, alle Beteiligte gleichermaßen, transparent und objektiv zu informieren. Alle müssen unserer Herangehensweise zustimmen. In jedem Fall erfolgt eine Verkaufswerteinschätzung von uns nur nach einer persönlichen Besichtigung, wir schauen uns die Immobilie und das Umfeld genau an, berücksichtigen den aktuellen Zustand, den Bodenrichtwert und die potentiellen Kosten für notwendige Modernisierungen durch den Erwerber. Sie erhalten von uns Empfehlungen, wie Sie die Immobilie vorbereiten sollten, damit wir zusammen Ihr Haus optimal anbieten können.

3. Abschluß eines Maklervertrages - Alle wechselseitigen Pflichten und Rechte werden schriftlich festgehalten. Wir verpflichten uns, intensiv und professionell Ihre Immobilie zu verkaufen und Sie laufend zu informieren. Sie geben uns alle verfügbaren Informationen zur Immobilie und lassen uns exklusiv für Sie arbeiten.

4. Verkaufsvorbereitung - Zusammenstellen aller für einen Verkauf relevanten Objektdaten, eventuell Beschaffung fehlender Unterlagen, wie Grundbuchauszug und Baugenehmigung. Gerade bei älteren Immobilien gibt es oft keine, bzw. keine aktuellen Grundrisse. Ein aktueller Grundriss ist aber für die Erstellung der Wohnflächenberechnung und des Energieausweises die Voraussetzung, deshalb legen insbesondere Banken im Zuge der Kaufpreisfinanzierung sehr viel Wert darauf.  Wir erstellen maßstabberechte Grundrisse, wir geben Ihnen Empfehlungen zur Objektvorbereitung.

5. Exposé-Erstellung, 3D-Objektsacan - Von der möglichst gut vorbereiteten Immobilie machen wir aussagefähige und attraktive Fotos. Wir sind in der Nähe, wir kommen, wenn das Wetter paßt, wenn wirklich gute Bilder möglich sind. Lieblose Bilder, gemacht an einem verregneten Tag sehen in einem Exposé nicht nur unprofessionell aus, sondern deuten oft auf einen ungepflegten Objektzustand hin. Auf der Basis unseres 3D-Scans sind später virtuelle Objektrundgänge möglich und wir erstellen damit aktuelle, maßstabgerechte und colorierte Grundrisse. Die große Mehrheit der Makler verfügt noch nicht über diese Technologie.

6. Verkaufsstart - Veröffentlichung von Anzeigen in mehreren großen Immobilienportalen, auf unseren eigenen Internetseiten und z.B. bei Facebook und durch Aushänge in den Filialen. Passende Bestandskunden werden direkt informiert.

7. Kontaktaufnahme mit den Interessenten - Die Interessenten, die sich bei uns melden, werden aufgefordert unser Anfrageformular online auszufüllen. Nur wenn die Angaben vollständig und plausibel sind, erhalten sie das Exposé mit Adresse und Lageplan zugesendet, sowie den Zugang zum 3D-Rundgang.

8. Interessentenvorbesprechung - Möchten Interessenten live besichtigen, dann sprechen wir zuerst mit Ihnen. Haben Sie das Exposé tatsächlich gelesen? Was für eine Immobilie suchen Sie tatsächlich, oder sind Sie nur neugierig? Wie steht es um die grundsätzliche Finanzierung des Kaufpreises?

9. Livebesichtigung - Mit den ernsthaften Interessenten wird ein individueller Besichtigungstermin vereinbart. Die Termine werden mit den Verkäufern abgestimmt. Wir sind immer mit dabei, dies gilt insbesondere bei noch bewohnten Immobilien. Die Besichtigungszeit richtet sich nach Objeketgröße. Wir führen keine "Massenbesichtigungen" durch. Interessenten mit Kaufabsicht erhalten die Möglichkeit zu weiteren Terminen. Durch die Möglichkeit beliebig oft die Immobilie virtuell zu besichtigen, minimiert sich der Bedarf an Zweit- und Drittbesichtigungen.

10. Interessent hat Kaufabsicht - Möchte ein Interessent kaufen, hat er uns dies schriftlich mitzuteilen. Alle Kaufabsichtserklärungen legen wir Ihnen als Verkäufer vor. Erst nach Ihrer Zustimmung bereiten wir die nächsten Schritte vor.

11. Abschluß Vorvertrag mit dem Käufer - Die wichtigsten Vertragspunkte wie der Preis, der Verkaufsumfang, der Termin für die Objektübergabe, die Kostenaufteilung und der Notar werden fest gehalten. 

12. Vorbereitung Notarvertrag - Zusammenstellung aller notwendigen Objekt- und Personendaten. Beauftragung eines Notariates mit dem Vertragsentwurf.  Der Entwurf wird allen Parteien zugesendet. Fragen und Änderungswünsche werden miteinander besprochen. Wir streben vor dem eigentlichen Notartermin an, dass über alle wesentlichen Vertragspunkte Konsens erzielt wird, dann stimmen mit allen Beteiligten den Beurkundungstermin ab.

13. Vertragsbeurkundung - Wir begleiten Sie zu diesem wichtigen Termin. Der Termin darf aus Gründen des Verbraucherschutzes, erst 14 Tage nach Eingang des Vertragsentwurfes bei der letzten Vertragspartei erfolgen. Erst mit der letzten Unterschrift ist der Kaufvertrag rechtskräftig. Eventuell erst, wenn eine Partei zu einem späteren Termin, bei einem anderen Notar nachbeurkundet hat. Dies passiert häufig, wenn eine Partei z.B. aus gesundheitlichen Gründen nicht zum Haupttermin erscheinen kann.

14. Vertragsvollzug - Erst wenn der Vertrag rechtskräftig ist, beginnt der Notar mit dem Vollzug. Er hat eine Reihe formeller im Kaufvertrag geregelter Aufgaben zu erfüllen, z.B. die Löschung einer eventuell vorhandenen Grundschuld zu beantragen. sich den Vorkaufsverzicht der Kommune bestätigen zu lassen und im Grundbuch die Auflassung, die Reservierung für den Käufer eintragen zu lassen. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, dann stellt der Notar den Kaufpreis fällig und informiert die Beteiligten. Wurde der gesamte Kaufpreis gezahlt, dann haben der/die Käufer das Recht auf eine kurzfristige Objektübernahme, den Besitzübergang.

15. Besitzübergang/Objektübergabe - Ist der Kaufpreis gezahlt, stimmen wir mit den Beteiligten einen Termin ab und wir bereiten ein Übergabeprotokoll vor. Es werden alle Zählerstände protokolliert, alle wesentlichen Unterlagen und Schlüssel werden an den Käufer übergeben. Der Verkäufer weist den Käufer in objektspezifische Details ein, z.B. zur Haustechnik. Der/die Verkäufer informieren alle Firmen mit denen Versorgungsverträge bestehen über den Verkauf und bitten um die Endabrechnung. Mit den übergebenen Kundendaten melden sich die Käufer danach bei den Firmen (Z.B. Strom, Wasser, Müllentsorgung etc.) an.

Mit diesen 15 Hauptpunkten ist der Verkauf einer Immobilie in der Regel abgeschlossen. Gibt es danach noch offene Fragen, stehen wir Ihnen selbstverständlich weiter zur Verfügung.

Gern erläutern wir Ihnen jeden Punkt ausführlich.

Preisfindung & allgemeine Fragen zum Hausverkauf

Ganz wichtig, verkaufen ja aber zu welchem Preis? Es gibt Fälle, wo den Verkäufern der schnelle Verkauf wichtiger ist, als der Preis, dass ist aber die Ausnahme. Es ist ganz normal, dass ein Verkäufer den bestmöglichen Preis erzielen möchte. Wie ermitteln Sie den? Im Internet finden Sie sehr schnell "viele kostenlose" Angebote, wie Sie in wenigen Minuten angeblich genau den Wert Ihrer Immobilie ermitteln können. Nach dem durchhangeln durch einen mehr oder weniger umfangreichen Fragebogen steht dann am Ende immer die Aufforderung zum Angeben Ihrer Kontaktdaten mit der Überlassung Ihrer Daten an den Webseitenbetreiber.  Nur wenn Sie das tun, bekommen Sie auch ein Ergebnis zugesendet. Versand per Email, also die angegebene Mailadresse muss korrekt sein. 

Wir kaufen immer mal wieder so gewonnene Adresssätze, Leads genannt, von verschiedenen Anbietern. Dabei war aus unserer Sicht oft die Qualität der Datensätze mangelhaft und insbesondere waren die Werteinschätzungen der Anbieter falsch. Nur ca. 30% der Einschätzungen lagen nach unserer Erfahrung in der richtigen Größenordnung. Das ist aus unserer Sicht eine zu schlechte Quote, für so eine wichtige Entscheidung. Der "kostenlose" Service wird finanziert durch den Verkauf Ihrer Daten, unter anderem an Makler. Dieser Datenhandel ist das eigentliche Geschäftsprinzip.

Ohne eine Vorortbesichtigung ist eine seriöse Einschätzung nicht möglich.

Der scheinbar einfachste Weg zum optimalen Verkaufspreis: Ich fange mit einem sehr hohen Wunschpreis an, warte ab und wenn sich keiner meldet, gehe ich in Stufen mit dem Preis runter, bis es einen Käufer gibt. In den Boomzeiten 2018-2021 hat das z.T. funktioniert. Jetzt besteht die akute Gefahr, die Immobilie zu verbrennen. Mit anderen Worten, bei dieser Methode landen Sie zum Schluß meist deutlich unter dem  Preis, der bei einem gut überlegten Startpreis möglich gewesen wäre. Was bleibt!? Fragen Sie einen Fachmann der Ihre Immobilie besichtigt und dann objektiv einschätzt.

Steht der Preis fest, dann gilt es die Veröffentlichung zu Planen und Vorzubereiten. Das kann geschehen in speziellen Verkaufsportalen im Internet, mit klassischen Zeitungsanzeigen und mit dem Anbringen von Verkaufsschildern. Das ist aber nur der Anfang. Gerade bei sehr speziellen Immobilien ist es bis zur Beurkundung des Kaufvertrages und bis zur Objektübergabe ein weiter Weg. Dazu gehören viele Schritte, die nicht offensichtlich sind und die richtig geplant und ausgeführt werden müssen. Oft unterschätzt wird der Aufwand für das Zusammenstellen, das Erstellen aller notwendigen Dokumente und  Informationen für die potentiellen Interessenten. Nicht nur die Interessenten müssen überzeugt werden, sondern auch die Banken, die den Kauf und die eventuellen Modernisierungskosten finanzieren sollen.

Wenn sich nach der Veröffentlichung des Exposés Interessenten melden, sind Telefonate zu führen, Mails zu versenden und letztendlich Besichtigungstermine zu organisieren. Nicht hinter jeder Anfrage steht echtes Kaufinteresse.  Hat sich ein Käufer zum Kauf entschlossen, konnte zwischen Verkäufer und Käufer Konsens zu allen wichtigen Punkten erzielt werden, ist jetzt die Kaufpreisfinanzierung verbindlich abzuklären. Spätestens jetzt kommen im Normalfall  die Banken ins Spiel. Diese erwarten als Voraussetzung für eine Kreditvergabe aussagefähige Objektunterlagen, dazu gehören unter anderem:

Alle Daten werden oft auch noch einmal Vorort durch einen von der Bank beauftragten Gutachter überprüft. Sind diese Punkte geklärt und steht die Finanzierung, dann gilt es den Notartermin vorzubereiten. Dem Notar sind alle notwendigen Daten zuzuarbeiten, spezielle Bedingungen und Wünsche sind zu formulieren, Vertragsdetails abzuklären. Der Notar ist nur für die formell richtige Abwicklung und Beratung verantwortlich, nicht für spezifische technische Objekt- und Vertragsdetails. Nach der Beurkundung setzt der Notar den Vertrag formell um, stellt nach Vorliegen aller Voraussetzungen den Kaufpreis fällig. Wurde der Kaufpreis vollständig gezahlt, hat der Käufer Anspruch auf einen schnellen Besitzübergang, die Schlüsselübergabe. Dieser Termin muß geplant und die Übergabe protokolliert werden. Bis dahin sollte im Normalfall auch die Immobilie freigeräumt sein. Danach haben Sie die Endabrechnung bei den Mediendienstleistern zu beantragen.

Können Sie das Alles alleine bewältigen, haben Sie die notwendige Zeit, wohnen Sie in der Nähe um Besichtigungstermine schnell und spontan durchführen zu können?

Wer hier nicht zu allen Punkten laut und sicher "JA" sagen kann, der ist gut beraten, einen Makler zu beauftragen. Ein professioneller Immobilienmakler begleitet Sie durch den gesamten Verkaufsproßes, steuert die Vorbereitung und übernimmt für Sie die gesamte Vermarktung. Insbesondere wenn mit der zu verkaufenden Immobilie viele Emotionen und Erinnerungen verbunden sind, z.B. beim Elternhaus, dem Haus der Großeltern generell bei altem Familienbesitz, etc. ist es einfacher, alles in professionelle Hände zu legen. Nicht nur die direkten Verhandlungen mit den Kaufinteressenten können sehr belastend sein, jeder Besichtigungstermin kann zu einer emotionalen Herausforderung werden.

Objektvorbereitung, Hinweise für Verkäufer

Wir beraten Sie im Vorfeld, was Sie als Besitzer erledigen, vorbereiten sollten, damit wir Ihr Haus optimal präsentieren können. Es gilt der Grundsatz: Licht und Raum verkauft sich besser! 

Ist die Immobilie nicht mehr bewohnt, sollte Haus und Grundstück zumindest teilberäumt und grundgereinigt werden. Einige ansehnliche Möbelstücke sollten durchaus im Haus verbleiben. Das Haus wirkt wohnlicher und die Interessenten können sich die Raumverhältnisse besser vorstellen. Was in Ihrem Fall alles Sinn machen könnte, dazu beraten wir Sie gern nach einer gründlichen Objektbesichtigung.

Ist die Immobilie in der Phase der Besichtigungen noch bewohnt, ist es schwieriger aber auch da sollten einige Dinge vorbereitet werden. Keiner zeigt gern sein Zuhause wildfremden Personen. Doch wenn ich verkaufen möchten, dann geht es nicht anders. Entfernen Sie  Möbel und Ausstattungen, die Sie bis zum Auszug nicht mehr benötigen, die Sie in jedem Fall entsorgen werden.  Also aufräumen, Platz schaffen und sauber machen ist die Basis. Entfernen Sie allzu Persönliches aus dem Blickfeld, z.B. Familienfotos, Wertgegenstände, Wäsche, politische Parolen, Fahnen etc. Reduzieren Sie bitte auch allzu üppige Dekorationen, Nippes usw.. Bei einer Besichtigung sollte nicht die permanente Gefahr bestehen, dass die Interessenten unbeabsichtigt etwas beschädigen könnten.

Nicht Ihre Familiengeschichte steht zum Verkauf, sondern Ihre, eine Immobilie. Der Kunde soll sich im Haus wohl fühlen. Er braucht im Kopf Platz, um sich vorstellen zu können dort zu wohnen. Wir wollen dem Interessenten einen "Rahmen" präsentieren, in den er sich hineindenken, mit dem er sich identifizieren kann. Es soll ja sein zukünftiges Zuhause werden. Deshalb: Weniger ist mehr, wie gesagt: Licht und Raum verkauft sich besser!

Wohnen Sie noch in der Immobilie, die Sie verkaufen möchten? Wenn ja sollte zum Verkaufsstart klar sein, wohin Sie ziehen und wann Sie das Haus realistisch übergeben können.

Ist die Immobilie vorbereitet, dann machen wir die Fotos für das Exposé und erstellen den 3D-Scan. Für eine erfolgreiche  Vermarktung benötigen wir gute und vor allem aussagefähige Bilder vom Haus und vom Grundstück. Die vorhandenen Unterlagen und Dokumente müssen gesichtet, Fehlendes beschafft werden, wie zum Beispiel ein aktueller Grundbuchauszug, aktuelle Grundrisse, ein Energieausweis, ein Katasterplan und vieles mehr. Grundbücher enthalten oft Eintragungen, die einen Verkauf behindern können. Wir als Profi können das rechtzeitig erkennen und für Sie tätig werden. Dies ist gerade in Erbfällen oft notwendig. Gern vermitteln wir auch bei Erbengemeinschaften, wenn keine Einigkeit zwischen den Eigentümern besteht.
Der wichtigste Vermarktungskanal für Immobilien ist heutzutage das Internet. Die Immobilienportale dienen als Angebotsplattform für die Objekte und haben eine hohe Reichweite. Wir veröffentlichen auf mehreren Portalen und setzen bei der Vermarktung Ihrer Immobilie zusätzlich auf weitere Maßnahmen, wie etwa Verkaufsschilder vor Ort, Schaufensteraushänge, soziale Netzwerke wie z.B. Facebook oder die Veröffentlichung der Inserate auf der eigenen Webseite. Wir führen auch eigene Interessentenkarteien, in denen potenzielle Käufer vorgemerkt sind. Grundsätzlich stimmen wir alle Werbemaßnahmen mit Ihnen ab.

Wie bereits geschrieben, der richtige Startpreis ist für einen erfolgreichen Verkauf sehr wichtig. Warum die "schnelle und kostenlose Wertermittlung" im Internet wenig geeignet ist, haben wir oben schon dargelegt. Die Verkaufswertermittlung einer Immobilie ist eine komplexe Angelegenheit und erfordert vor allem Erfahrung. 

Viele Verkäufer sehen Ihr Haus, Ihre Immobilie mit ihren eigenen Augen, Sie wissen, wie viel Liebe, Geld und Arbeit Sie bzw. Ihre Eltern und Ihre Großeltern investiert haben. Ein Haus ist aber nur so viel Wert, wie ein Dritter, ein Fremder bereit ist, dafür zu bezahlen, z.B. "Mein Haus habe ich Mitte der 90er Jahre umfassend modenisiert!" - Gut, dass ist aber mittlerweile 30 Jahre her, da kann heute keiner mehr von neuwertig sprechen, egal wie gepflegt Alles ist. Käufer sehen die Immobilie mit ganz anderen Augen.

Die LAGE einer Immobilie ist der entscheidende Wertfaktor! Hier hilft ein erfahrener und professioneller Makler mit einer marktgerechten Wertermittlung. Ist der Angebotspreis zu hoch angesetzt, werden damit mögliche Käufer abschreckt, ist er zu niedrig, gibt es keinen Verhandlungsspielraum mehr für die Kaufinteressenten und Sie verschenken Geld.
Exposé fertig, Werbung geschaltet, die ersten Interessenten melden sich. Jetzt müssen die ausführlichen Exposés mit genauer Anschrift versendet werden, Fragen beantwortet, echte Anfragen von nur neugierigen Interessenten herausfiltert werden. Im Schnitt können gleich am Anfang 20-30% der Anfragen aussortiert werden. Mit den echten Interessenten ist zu sprechen und es sind die Besichtigungen zu planen und zu organisieren. Gern werden Termine mal schnell abgesagt oder verschoben. Wohnen Sie in der Nähe, können Sie schnell und flexibel reagieren? Es genügt nicht, den Besuchern einfach die Räumlichkeiten und das Grundstück zu zeigen. Als Verkäufer müssen Sie in der Lage sein, die oft sehr speziellen Fragen der Interessenten zu beantworten und angemessen auf kritische Einwände zu reagieren. Sie müssen auch mit harten Nachfragen und derber Kritik an der Immobilie, an der Substanz und dem Unterhaltungszustand umgehen können. Auch überschwengliches Interesse und Freundlichkeit können sich als Falle erweisen - Denken Sie daran, der Käufer hat einen ganz anderen Blickwinkel auf Ihr Haus als Sie!
Die Zusammenarbeit mit einem Makler bietet also auch an dieser Stelle einen großen Vorteil, er verfügt über entsprechende Erfahrung bei der Durchführung von Besichtigungen und ist nicht emotional belastet.

Ist der passende Käufer gefunden und dessen Liquidität überprüft, geht es an die Verkaufsvorbereitung. Eine Immobilie muss immer durch einen schriftlichen Kaufvertrag vor einem Notar veräußert werden. Bei der Vorbereitung des Notarvertrages unterstützen wir Sie und sorgen dafür, dass alle relevanten Dinge im Vertrag geregelt und angesprochen werden, die für Ihr Haus zutreffen. Es gilt Mißverständnisse und späteren Ärger bei der Vertragsumsetzung, bei der Objektübergabe zu vermeiden. Dabei geht es z.B. um die Objektberäumung, Versicherungen, den Zugang für Projektanten und Handwerker vor der der eigentlichen Übergabe zum Aufmaß und zur Angebotserstellung und Vieles mehr.
Um die formelle Abwicklung kümmert sich dann der Notar, doch der kennt nicht Ihr Haus und seine Besonderheiten. Wir begleiten unsere Kunden zum Notar, helfen im Vorfeld bei dem Verständnis des Vertrages und stehen Ihnen bei der Objektübergabe zur Seite.

Lassen Sie sich von uns unverbindlich Beraten!

Der Karte können Sie entnehmen, wo wir für Sie tätig sind. Nähe zum Kunden und zu den betreuten Objekten ist aus den oben genannten Gründen wichtig, für einen optimalen Verkauf. Max. eine Stunde Fahrzeit ist deshalb unser Ziel. Gerade in der "Provinz", im ländlichen Raum ist regionales Wissen für den Verkaufserfolg sehr wichtig.

Hier sind wir für Sie tätig:

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